伴隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)在解決居民居住問(wèn)題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中也暴露出供給結(jié)構(gòu)失衡、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、機(jī)構(gòu)化專業(yè)化水平不足、監(jiān)管體系不完善等突出問(wèn)題。在此背景下，深入思考住房租賃市場(chǎng)政策的定位、成效與優(yōu)化方向，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、住房租賃市場(chǎng)政策演進(jìn)與現(xiàn)狀
我國(guó)住房租賃市場(chǎng)政策經(jīng)歷了從制度空白到逐步規(guī)范、從鼓勵(lì)個(gè)人出租到支持機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的演變過(guò)程。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出“建立購(gòu)租并舉的住房制度”，2017年住建部等九部委選取12個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，2021年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，標(biāo)志著政策重心向新市民、青年人傾斜。目前，政策框架已初步形成，涵蓋土地供應(yīng)、金融支持、稅收優(yōu)惠、權(quán)益保障等多個(gè)維度。
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，重點(diǎn)城市租賃房源供給有所增加，專業(yè)化租賃企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，租購(gòu)?fù)瑱?quán)在部分公共服務(wù)領(lǐng)域取得進(jìn)展。但住房租賃市場(chǎng)仍處于培育期，租賃人口占比與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大差距，市場(chǎng)活躍度與政策預(yù)期尚有落差。
二、當(dāng)前政策面臨的主要挑戰(zhàn)
- 供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。核心城市租賃房源總量不足與閑置房源難以盤(pán)活并存，小戶型、低租金房源短缺，供需匹配效率低。
- 租賃權(quán)益保障不足。租戶在子女入學(xué)、公積金提取、公共服務(wù)等方面仍面臨隱性門(mén)檻，承租方議價(jià)能力弱，租約短期化現(xiàn)象普遍。
- 機(jī)構(gòu)化專業(yè)化發(fā)展緩慢。相較于歐美國(guó)家機(jī)構(gòu)持有租賃房源占比普遍超過(guò)30%，我國(guó)機(jī)構(gòu)化租賃市場(chǎng)份額不足5%。企業(yè)面臨融資成本高、收益率低、退出渠道窄等瓶頸。
- 監(jiān)管與服務(wù)體系不健全。租賃備案率低，租金監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制缺位，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷事件暴露出資金監(jiān)管漏洞。
三、政策優(yōu)化的方向建議
第一，完善土地與規(guī)劃支持政策。單列租賃住房用地計(jì)劃，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建租賃住房，探索利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，降低土地成本。
第二，強(qiáng)化金融與稅收激勵(lì)。設(shè)立住房租賃專項(xiàng)貸款，支持租賃企業(yè)發(fā)行債券、REITs等直接融資工具；對(duì)個(gè)人出租者給予更明確的稅收減免，對(duì)機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)實(shí)行增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠。
第三，推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)落地。以居住證為載體，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)與產(chǎn)權(quán)脫鉤，重點(diǎn)保障隨遷子女義務(wù)教育、公共醫(yī)療服務(wù)等權(quán)益，提升租賃吸引力。
第四，培育專業(yè)化機(jī)構(gòu)主體。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)企業(yè)拓展租賃業(yè)務(wù)，支持國(guó)有企業(yè)發(fā)揮壓艙石作用，同時(shí)建立租賃企業(yè)信用評(píng)級(jí)和退出機(jī)制。
第五，健全法規(guī)與監(jiān)管體系。加快出臺(tái)《住房租賃條例》，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)；建設(shè)統(tǒng)一租賃管理服務(wù)平臺(tái)，推行租金指導(dǎo)價(jià)和資金監(jiān)管賬戶制度，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
四、
住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，既是解決大城市住房問(wèn)題的關(guān)鍵抓手，也是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要環(huán)節(jié)。政策設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，兼顧市場(chǎng)效率與民生保障，通過(guò)土地、金融、稅收、法制等組合拳，逐步構(gòu)建供給多元、租購(gòu)并舉、權(quán)益明晰、監(jiān)管有力的住房租賃新格局。隨著各項(xiàng)政策的細(xì)化落實(shí)和市場(chǎng)主體的成長(zhǎng)，住房租賃有望從“ supplementary”角色轉(zhuǎn)向與買賣市場(chǎng)并重的住房消費(fèi)主流形態(tài)。
