一、引言

2021年是中國住房租賃市場發(fā)展歷程中具有重要意義的一年。在“房住不炒”總基調(diào)下，國家層面持續(xù)出臺政策支持住房租賃市場發(fā)展，各地積極落實租購并舉住房制度，住房租賃行業(yè)逐步從粗放式增長向精細化運營轉(zhuǎn)型。克而瑞租售作為行業(yè)觀察者，基于大量市場數(shù)據(jù)與調(diào)研，發(fā)布《中國住房租賃白皮書》（2021），旨在全面梳理2021年住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀、政策環(huán)境、企業(yè)動態(tài)與未來趨勢，為行業(yè)參與者提供參考。

二、政策環(huán)境：保障性租賃住房成為焦點

2021年，住房租賃政策體系進一步完善。6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房的基礎制度和支持政策，提出以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金。此后，各地密集出臺實施細則，從土地、財稅、金融等方面給予支持。克而瑞租售統(tǒng)計顯示，2021年全國重點城市共出臺住房租賃相關政策超150次，其中保障性租賃住房相關占比近四成，成為年度政策主線。行業(yè)監(jiān)管持續(xù)加強，多地發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，防范金融風險，推動市場健康有序發(fā)展。

三、市場供給：租賃房源規(guī)模持續(xù)擴大

2021年，住房租賃市場供給呈現(xiàn)多元主體參與、渠道逐漸拓寬的特征。一方面，集體土地建設租賃住房、R4用地（租賃住房專項用地）項目陸續(xù)入市，增加了租賃房源供應。據(jù)克而瑞租售監(jiān)測，2021年重點城市新增租賃住房供應約40萬間，其中保障性租賃住房占比顯著提升。另一方面，市場化租賃機構(gòu)積極拓展房源，房企系、國企系、創(chuàng)業(yè)系等各類租賃企業(yè)競爭格局初現(xiàn)。TOP30租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，頭部效應逐漸顯現(xiàn)。從產(chǎn)品類型看，以青年公寓、白領公寓為主的集中式租賃住房受到市場青睞，保障性租賃住房的加入使得供給結(jié)構(gòu)更加多元化。

四、需求特征：新市民、青年人成為核心客群

隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進，新市民、青年人的住房租賃需求日益突出。2021年，全國流動人口規(guī)模約3.8億，一線及核心二線城市租賃需求旺盛。克而瑞租售調(diào)研顯示，租客群體中25-35歲年輕人占比超六成，他們更關注交通便利性、居住品質(zhì)與社區(qū)服務。租金水平方面，2021年重點城市租金整體平穩(wěn)，部分城市受疫情及市場供需影響略有波動。從需求趨勢看，租客對租住體驗的要求不斷提升，智能化、社群化成為租賃產(chǎn)品升級方向，短租、靈活租期等需求也逐漸增多。

五、企業(yè)經(jīng)營：聚焦運營，探索盈利模式

2021年，住房租賃企業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細化運營。房企系租賃業(yè)務更加注重項目運營效率和資產(chǎn)回報，國企系憑借資源優(yōu)勢加速布局保障性租賃住房，創(chuàng)業(yè)系企業(yè)則深耕細分市場。在盈利模式上，企業(yè)通過優(yōu)化產(chǎn)品設計、降低獲客成本、提升增值服務收入等方式改善盈利水平。克而瑞租售分析指出，2021年頭部租賃企業(yè)出租率普遍維持在90%以上，部分項目實現(xiàn)盈利，但行業(yè)整體仍面臨前期投入大、回報周期長的挑戰(zhàn)。融資方面，租賃企業(yè)積極利用REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、住房租賃專項債券等工具盤活資產(chǎn)，2021年多只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品籌備發(fā)行，為行業(yè)提供了新的退出路徑。

六、挑戰(zhàn)與機遇：行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展

當前，住房租賃市場仍面臨一些挑戰(zhàn)：一是租金收益率較低，企業(yè)盈利壓力大；二是行業(yè)標準與監(jiān)管體系有待完善；三是租購同權(quán)推進緩慢，租客權(quán)益保障需加強。但政策紅利持續(xù)釋放，保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點范圍，為行業(yè)帶來重大機遇。克而瑞租售認為，未來住房租賃市場將呈現(xiàn)以下趨勢：第一，保障性租賃住房將成為市場主力，政策支持力度將進一步加大；第二，企業(yè)競爭從規(guī)模轉(zhuǎn)向運營能力，專業(yè)化、品牌化成為關鍵；第三，數(shù)字化技術(shù)應用深化，助力降本增效；第四，租客服務與社區(qū)運營價值凸顯，推動行業(yè)從“空間提供”向“生活服務”轉(zhuǎn)型。

七、結(jié)論

2021年，中國住房租賃市場在政策引導下穩(wěn)步發(fā)展，保障性租賃住房體系的建立標志著行業(yè)進入新階段。市場供給多元化、需求持續(xù)旺盛、企業(yè)運營精細化，行業(yè)正從粗放式發(fā)展邁向高質(zhì)量階段，有望改善盈利模式、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為中國城鎮(zhèn)化進程中新市民、青年人的安居樂業(yè)提供堅實支撐。